már
12

Miért NE fektessünk ingatlanba most?

Címkék: hitel pénz lakás befektetés albérlet
Szerző: eloszto | 4:57 pm
Email
ShareHozzáadom könyvjelzőimhez!

Az ingatlanba való befektetést (tehát azt, amikor nem saját célra vesszük, "lakni", hanem más számára bérbe adni) régóta nem tartom helyesnek, de az utóbbi években tovább romlott a véleményem róla.

Ennek három fő oka van:

1. 2008. januárjában megváltozott illetékszabályoknak köszönhetően, a vételtől számított 5 éven belüli likviditása tovább romlott az ingatlanoknak: nehezebben eladhatóvá vált a lakás, ugyanis az értéknövekmény (eladási ár mínusz vételár) adóköteles.
Bár hozzá kell tenni, hogy a likviditás vagyis a pénzreváltás gyorsasága (eladhatósága) egyébként sem erőssége ennek a befektetési formának: egy ingatlan adás vagy vétele hónapok kérdése tipikus esetben.

2. Az ingatlanbefektetéshez sem árt a diverzifikáció vagyis a kockázatporlasztás. A pénzt ugyanis minél több módon érdemes befektetni, így egyrészt nehezebben áll elő olyan, hogy mindenünk elúszik, másrészt ha mégis ki kell vennünk pénzt, könnyebben találunk olyan helyet, amiből éppen akkor ki lehet.

Részvénypiacokon például soha nem javaslunk egy elemből álló portfóliót (veszélyes ez mint egy mezőgazdasági monokultúra: mivel minden növény ugyanarra érzékeny, egyetlen kártevő mindent elpusztít!).
Vajon miért tennénk máshogy az ingatlan piacon? A kockázatok hasonlóak. Ahhoz viszont, hogy 4-5 ingatlant vegyél komoly tőkére van szükség.

3. Ha bérleti díj + értéknövekedést vizsgálom - a '90-es évek elejét leszámítva - még az állampapírhozamokat sem érte el az ingatlanbefektetés, ha a statisztikák érnek valamit...

Egy KSH által készített statisztika alapján az átlagos bérletre kínált lakás Budapesten 3 évente 6 hónapon keresztül kiadatlan. Ez éves szinten 2 hónap, tehát 12 helyett 10 hónap bérleti díj bevétellel érdemes számolni!

Példa:
- lakás, Budapest belvárosától nem messze
- méret: 35 négyzetméter
- vételár: 8.000.000 Ft
- szerzés költségei összesen 470.000 Ft (illeték 320.000 Ft, ügyvédi és egyéb költség kb. 150.000 Ft)

A havi bérleti díj: 50.000 Ft, éves bevétel (10hó): 500.000 Ft. A forrásadó: 25%, így a nettó összeg: 375.000 Ft.

A kalkulációból az derül ki, 8 M Ft-os ingatlan 5% (!) bevételt termelt meg ha legálisan adtad ki az ingatlant (egyébként 6,25%, de ezt én nem is számoltam ki...), viszont az első évben a szerzés költségei miatt egy fillért sem termel, csak a másodikban!
És ekkor még egy fillér felújítást vagy költséget (időt, egyebet) nem számoltunk...
 

Igaz, erre az éves 375.000 Ft bevételre jön rá egy "természetes" értéknövekedés, feltéve, hogy jó helyen jó ingatlant vettél.

Összességében ez így egy infláció alatti hozam, kis likviditás és relatív magas biztonság.
Összességében ez nekem nem túl vonzó...

Márk Marcell

 

Kapcsolódó bejegyzések:

 

A bejegyzés trackback címe:

http://eloszto.blog.hu/api/trackback/id/tr10998306

Trackbackek, pingbackek:

Pingback: Vegyél, ne bérelj - városi legenda? | LouiSe 2009.04.19. 17:45:06

[...]eredményre jutott, így szomorúan ki kellett jelentenie magának, hogy ez nem a legjobb befektetési forma számára… Azaz egyértelműen kockázatosabb megvásárolni[...]

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben.

radiris 2009.03.13. 17:16:32

Én azért örülnék, ha lenne egy kiadható rózsadombi villám; basznék a világra.

Szuper Omega 2009.03.13. 17:18:35

ööö izé... ez szakmailag egyes leülhetsz...:)

egyébként pedig 25% forrásadó van, ezenkivül azért nem érdemes megfelejtkezni a 14%-os EHO-ról sem, persze a fenti példánál meg lehet.

Art Mooney 2009.03.13. 17:28:19

@Szuper Omega: akkor kerlek kalkulald ki es kozold a te eredmenyedet.

amugy a masik 2 mitoszt/strategiat is korbe lehetne jarni, ti. alberlet vs lakashitel-torlesztoreszlet, valamint lakashitelt felvenni arra h majd a kiadasabol fizeti az ember a hitelt es x ev mulva lesz egy lakasa ingyer'.

Szuper Omega 2009.03.13. 17:29:25

"1. 2008. januárjában megváltozott illetékszabályoknak köszönhetően, a vételtől számított 5 éven belüli likviditása tovább romlott az ingatlanoknak: nehezebben eladhatóvá vált a lakás, ugyanis az értéknövekmény (eladási ár mínusz vételár) adóköteles."

jo rendben, valóban... kérdésem az, hogy ezt megelözöen, szerinted hogy volt?:)

nem rosszak a gondolatok, csak szerény véleményem szerint ehhez a témához nem értesz. Nincsenek se gyakorlati se elméleti tapasztalataid. Legalábbis az irásodból ez jön le. Annak viszont örülök, hogy javítottad a forrást adót.

ReggieHammond · http://www.fileminyon.blogspot.com 2009.03.13. 17:35:51

Mondjuk veszek egy lakást, és veszek hitelre egy másikat is, a két ingatlant bevonom fedezetnek, és a kiadásból befolyó összeg optimális esetben fizeti a törlesztőrészt. + az ingatlanárak emelkedése eddig mindig infláció feletti volt a vályogház kategórián kívül..

Amúgy mintha lenne kamatadó is ha jól tudom....

Véleményem szerint a magyar lakosság döntő részének nincs se elegendő megtakarítása se pénzügyi tudása, hogy "portfóliózzon"

Szuper Omega 2009.03.13. 17:37:16

@Art Mooney: mit kalkuláljak ki?

Mennyi pénz van?
Mekkora távlatban gondolkodunk?
stb stb

Egyébként abban egyetértek, hogy jelenleg a lakoingatlan vásárlás, akár befektetésre akár magánhasználatra, legyen szó hitelröl vagy kp-ról, nem a legszerencsésebb befektetés. Persze kivételek akadnak.

Szuper Omega 2009.03.13. 17:39:28

@ReggieHammond: van arról bármilyen adatod, hogy az elmúlt 5 évben a lakoingatlanok áremelkedése mindig az infláció fölött volt?

Fekete Pákó 2009.03.13. 17:45:33

biztonság, biztonság, biztonság. és értékmegőrzés. a lakást maximum akkor bukod el, ha visszatér a kommunizmus, és elveszi tőled (0,0000000001% esély), a forintbetétedet már nagyobb eséllyel, a devizabetétet, részvényeket pedig pláne.

Art Mooney 2009.03.13. 18:04:22

@Szuper Omega: ha szted szakmai hiba van benne, akkor tedd kozze a te verziodat es/vagy mutass ra a szakmai hibakra.

Art Mooney 2009.03.13. 18:06:26

@Fekete Pákó: a lakast elvesztheted haboruban, rendszervaltasnal, eroszakos lakasfoglalok miatt ill. lakasmaffias csalas utjan, valamint valasnal (!). azert ezekre nagyobb az esely mint 0,0000000001%..

Alvarez 2009.03.13. 18:14:53

És akkor az értékcsökkenéssel még nem is számoltál. Pl. a 60,70-es években épült kockaházak Bp külső kerületeiben teljesen értéktelenek, telekáron lehet eladni őket, majd dózer. Ez évi 2,5%-os ÉCS-t jelent, amit szintén a tulaj bukik el.

TBALAZS · http://eloszto.blog.hu 2009.03.13. 18:15:28

@Szuper Omega: Én is nagyon kiváncsi vagyok, hogy mi a szakmai hiba a leírtakban?

bürger 2009.03.13. 18:39:22

Én négy ingatlant adok ki. A kiadásnál a legfontosabb szempont, hogy hol van az igatlan. Tízenöt éve 90%-ban ki voltak adva a lakások. Hat áve euróban fizetnek a bérlők - szívtam is egész idág.
Mosz azon gondolkodtam, hogy eladom az ingatlanokat, de lebeszéltek róla, mert annyira bizonyzalan a pénzügyi világ, hoigy soha nem lehet tudni mi lesz a forintal és a többi valutával. A bankárok regeteg pénzt kilopzak, ha beteszem a pénzt, akkor is ők keresnek, ha tőlük kérek, akkor is. Ezárt jól gondolja meg mindenki mibe fektet - igaz az ingatlan hozama csökkent, de a pénzvilág zsiványságai még a KGB- nél is rosszabbak.

paráznabillegető 2009.03.13. 18:55:34

a forrásadó meg az eho csak elméleti kiadások, gyakorlatilag...
piha.

Modigliani 2009.03.13. 18:55:59

Szóval az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adókötelezettségét az SZJA TV. 74. és 74/A. §-a szabályozza. Ennek alapján a bérbeadásból származó jövedelem 2féleképpen állapítható meg: vagy az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint, az összevont adóalap részeként adózik vagy 25%-os lineáris adót fizet.

Ha az összevont adóalap részeként adózik, akkor ugy -jelen állás szerint- fizethet 18 vagy 36%-os adót, nyilván az első esetben éri meg ezt választani. A költségek szempontjából választhat a tételes költségelszámolás vagy a 90%-os jövedelemhányad (másképp 10%-os vélelmezett költséghányad, a bevétel 90%-a jövedelemnek számít, viszont nem kell gyűjtögetni a költségszámlákat.

Ha a 25%-os lineáris adót választja, abban az esetben a bérbeadásból származó jövedelem nem része az összevont adóalapnak, viszont a megszerzett bevétel (a rezsiköltséget is beleértve, ezt kevesen tudják!) jövedelemnek számít, vagyis a bevétellel szemben nem számolható el költség.

Megfontolásra érdemes, h az EHO TV. szerint 2007. jan. 1-től az 1 milliót meghaladó bérbeadásból származó jövedelem után (a teljes összeg után, tehát nem csak az után a rész után, ami az 1 millió fölött van) 14%-os EHO-t kell fizetni, egészen a hozzájárulás-fizetési felső határ (EHO TV. 3. § 3) eléréséig. Az EHO-t csak abban az esetben nem kell megfizetni, a bérleti jogviszony tárgyát képező lakás a bérbeadó állandó lakóhelye, kivéve, ha a lakást saját vállalkozása vagy vele együtt élő közeli hozzátartozója vállalkozása részére adja bérbe.

Várom a kérdéseket:)

rozzantkéjenc · http://masszazs.blog.hu 2009.03.13. 18:57:59

Ez a sokadik hasonló írás, aminek alig titkolt célja az állampapírok, vagy más, nyilván a szerző érdekeltségébe tartozó értékpapírok eladása.

Az összes hasonló írás ott sántít, hogy eszméletlen módon feltupírozza az ingatlanokhoz kapcsolódó költségeket és kockázatokat, míg az értékpapír kockázatait épp csak megemlíti, továbbá nem nagyon beszél arról, hogy míg az értékpapírba fektetett pénz biztosan inflálódik, addig az ingatlan értéke hosszú távon - néhány extra példát leszámítva - nő.

Azzal egyetértek, hogy lehetőleg ne most fektessünk ingatlanba, mert TALÁN mennek az árak lejjebb is, de már most belebotolhatunk olyan ajánlatba, ami vétek lenne kihagyni.
Nem feltétlenül bérbe adható lakásban kell gondolkodni, mert ingatlan az üzlethelyiség meg a garzonlakássá alakítható félszuterén putri is.

Modigliani 2009.03.13. 19:07:22

Érdekesség még, hogy 2006-ban átlagosan éves szinten 250.000 Ft ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet vallottak be azon kevesek, akik egyáltalán gondoltak az adózásra (ők 70 ezren voltak) :)

Jó tudni, hogy a rezsiszámlákat érdemes a bérlő nevére átiratni, hiszen amúgy bevételként jelentkezik a bérbadónál, és növeli az adóalapot (persze miután befizeti, levonhatja költségként, ha az összevont adóalap részeként adózik és a tételes költségelszámolást választotta).

Ja, és amúgy a társasházi tv. alapján a bérlőt be kell jelenteni a közös képviselőnek, amely nyilvántartáshoz az adóellenőr könnyen hozzáférhet.

eloszto · http://eloszto.hu 2009.03.13. 19:08:35

@rozzant kéjenc: nemesfémekkel, műtárggyal, devizával foglalkozó befektetési post is van az oldalon :)

Modigliani 2009.03.13. 19:13:05

@paráznabillegető: igen, gyakorlatilag elméleti jellegűek, viszont ha nem adózol, akkor valószínűleg bérleti szerződést sem kötöttél és érdekes jogi ügyeknek nézel elébe, ha a bérlőid mondjuk 1 éve nem fizetnek de annyira kiköltözni sem akarnak...

Ha van szerződés, de nem adózol, lásd 1. pont, mert hiába van szerződésed, valszeg nem fogsz a hatóságokhoz fordulni, mivel- ha kellően magas összegű adót titkoltál el- tulajdonképpen egyúttal bűncselekménnyel VÁDOLOD MAGAD, amikor hatósági segítséget kérsz régebbi bérlőid kilakoltatásához

Szuper Omega 2009.03.13. 19:15:08

@TBALAZS:

párat már jeleztem...
párat már mások leirtak...

Egy ingatlan befektetést nem lehet egy éves távlatban vizsgálni.

értéknövekedést-értékcsökkenést nem vizsgálsz, ingatlanadóval nem kalkulálsz, állag megovással nem számolsz(vagy pl ha nagyon kukacos akarok lenni akkor biztositási dijjal sem.)

vagy egy nagyobb értékü ingatlan kiadása esetén már EHO-val is kell számolnod.

ahogy irtam már az elsö pontod indokása hibás, hiszen ezt megelözöen nem öt év hanem 15 év alatt "tünt el" az ado.

ja erre lassan már egy külön szakmát találtak ki, valami ingatlankezelö cimen fut, ök szoktak szép sok oldalas(100+) répaságokat irogatni, egy ingatlan hasznositással kapcsolatban.

Visszatérve, érdemben akkor lehet számolngatni, ha tudjuk, hol van a ingatlan( pl nem mindegy melyik kerületben, mert eltérö adót fogsz fizetni) értéke, állapota stb stb.

de ha joban belemászunk akkor kiderül, hogy a te laikus számitasaid inkább csak feltupirozták az ingatlant mint befektetést, mert a valóság ennél sokkal rosszabb:)

petrocelli111 2009.03.13. 19:16:27

Ingatlanba akkor érdemes fektetni, ha tudod, hogy a jövő évben autópályát akarnak építeni a helyén, és szemtelenül bármi árat elkérhetsz az államtól. Amúgy bukta az egész, mert sajna az állagára is kell költeni, ha tetszik ha nem. Ha valaki nem hiszi, meglehet próbálkozni ingatlant eladni most.

Márk Marcell 2009.03.13. 19:17:16

@Szuper Omega: Szia Szuper Omega!

2008 január elsejével az alábbiak szerint alakult az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem:
" A lakóház, lakás, valamint a lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásnak jövedelme

2008. január 1-jétől a lakóház, illetve lakás (vagy az ingatlan-nyilvántartásban ekként feltüntetésre váró építmény) és a hozzátartozó földrészlet valamint a lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelem a számított összeg:

100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,

90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,

60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,

30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,

0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Vagyis ebben a körben már nem a 15., hanem az 5. évben adómentes az átruházás.

A jogosultság megszerzésének időpontjánál ismertetett három éves átmeneti szabály alkalmazása itt is választható.

Az Szja tv. 2008. január 1-je előtt hatályos rendelkezései szerint lakásszerzési kedvezménnyel szerzett lakás átruházása esetén a számított összegbe be kell számítani a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget, ha az ilyen lakás átruházása a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében vagy azt követő negyedik naptári év utolsó napját megelőzően történt.

Mekkora az adómérték?

Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 2004-ben 20 százalék, 2005. január 1-jétől 25 százalék. Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie."

/forrás: www.magyarorszag.hu - www.magyarorszag.hu/allampolgar/ugyek/adoilletekvam/szja20050804/ingado20090212.html/ugyleirasjogi#paragr3/

A fentieket emberi nyelven:

Ha vettem egy ingatlan 10 millió Ft-ért és nem érvényesítettem állami támogatást, akkor függetlenül attól, hogy mennyiért adom el és mennyiért veszek az adófizetési kötelezettségem alapja:

az első évben 10 millió Ft - az adó mértéke 2,5 millió Ft

a második évben 9 millió Ft - az adó mértéke 2,25 millió Ft

a harmadik évben 6 millió Ft - az adó 1,5 millió Ft

a negyedik évben 3 millió Ft - az adó 750 ezer Ft

az ötödik évtől pedig adómentes az értékesítés.

Korábban úgy szólt a szabály, hogy a vételár és az eladási ár különbözete alkotja az adóalapot. Amennyiben azonban a teljes összeg ingatlan vásárlásra lett fordítva az egész adómentes volt. Vagy tévedek?

Szóval ezek szerintem ebben a formában tényleg nem teszik túl likvid eszközzé az ingatlant....

És a másik két problematikát még nem is vettük figyelembe!

Várva válaszod maradok tisztelettel:

Márk Marcell

Modigliani 2009.03.13. 19:19:34

@Alvarez: az ÉCS-t a számviteli szakzsargon az értékcsökkenési leírás (leánykori nevén: amortizáció) jelölésére használja, amely azért nem ugyanazt jelenti, mint az a "köznapi nyelven" értékcsökkenésnek hívott folyamat, amikor vminek egyszerűen lemegy az ára:)

TBALAZS · http://eloszto.blog.hu 2009.03.13. 19:19:45

@Szuper Omega: Azért részben megnyugodtam, hogy inkább alulkalkuláltuk mint felül:)
De a lényeg, hogy összehasonlításban más jelenlegi befektetésekkel nem a legstabilabb és a legjövedelmezőbb jelenleg.
És szintén nem beszéltünk a hitelek drágulásáról sem ami szintén elég kritikus egy befektető számára.

mect 2009.03.13. 19:29:30

Az allampapir egy darab fecni aminek az erteke barmikor egyenlo lehet a nullaval... az ingatlan meg egy kezzelfoghato dolog, ami jo esetben 50-100 ev mulva is az marad.

Márk Marcell 2009.03.13. 19:36:14

@ReggieHammond: @rozzant kéjenc: Én ezt nagyon másképp látom! És ennek a cikkben is hangot adtam, de kiemelem újra.

DIVERZIFIKÁCIÓ

Egy magánszemélynek, aki örökölt vagy kuporgatott gondolnia kell a likviditási tartalékra (rövidtáv), a nagyobb kiadásokra mint például autócsere (középtáv) és természetesen a távlati kiadásokra is ami például egy komolyabb nyugdíjalap megteremtése (hosszútáv). A felsoroltakat sorrendben kell - véleményem szerint - felépíteni. Ameddig nincs 100%-ig likvid tartalék, addig NEM szabad a középtávot, míg a középtáv nem épül fel NEM szabad a hosszútávot erőltetni. És akkor sem csak ingatlan és ha ingatlan, akkor sem egy hanem több. Én így látom, de a véleményed komolyan érdekel!

MM

Szuper Omega 2009.03.13. 19:36:40

@Márk Marcell: szia,

"a vételtől számított 5 éven belüli likviditása tovább romlott az ingatlanoknak:"

ujra olvasva az irásodat, sajnos kiderült, hogy felületes voltam, ez az állitásod igaz, szoval visszaszivom, elnézést:)

Scrabantia 2009.03.13. 19:40:03

@Modigliani: Mi az, hogy nem akarnak kiköltözni, én 2 lakást adok ki folyamatosan. Egyszer volt gond, hogy nem akartak kiköltözni, szóltam egy nyílászárószerelőnek, hogy kapja le az ajtókat ablakokat. Még aznap kiköltöztek...

Márk Marcell 2009.03.13. 19:44:13

@Szuper Omega:

JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS!

Sajnos előző válaszomban SZAKMAI HIBA VOLT!

Pontosítás:
Bevételt csökkentő tényezők

"Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt, így:

1. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
2. az értéknövelő beruházásokat; valamint
3. az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is."

/forrás: www.magyarorszag.hu - www.magyarorszag.hu/allampolgar/ugyek/adoilletekvam/szja20050804/ingado20090212.html/ugyleirasjogi#paragr3 /

Ez a következő módon árnyalja a képet:

Ha vettem egy ingatlan 8 millió Ft-ért és 10 millió Ft-ért értékesítem tovább, akkor az adólapom:

az első évben 2 millió Ft - az adó mértéke 500 ezer Ft

a második évben 1,8 millió Ft - az adó mértéke 450 ezer Ft

a harmadik évben 1,2 millió Ft - az adó 240 ezer Ft

a negyedik évben 600 ezer Ft - az adó 120 ezer Ft

az ötödik évtől pedig adómentes az értékesítés.

A KELLEMETLENSÉGEKÉRT MINDENKITŐL ELNÉZÉST KÉREK!

AZONBAN HANGSÚLYOZNI SZERETNÉM, HOGY AZ INGATLAN BEFEKTETÉSRŐL ALKOTOTT VÉLEMÉNYEMET EZ SEM JAVÍTOTTA...CSAK EGY PICIT! :)

MM

JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS! JAVÍTÁS!

Martian (törölt) 2009.03.13. 19:48:15

Egy globálisan értékválsággal küszködő világban még mindig jobb fizikailag megfogható értékekbe fektetni, mint bizonytalan értékű papírokba.
Ha dől a rendszer, legelőször az elvont, virtuális értékek dőlnek vele...

Márk Marcell 2009.03.13. 19:50:39

@bürger: Drámai a képed a pénzügyi szektorról bár sok mindenben egyetértek veled. A hozzászólásodból viszont idéznék: "Én négy ingatlant adok ki." Már ebből kiderül, hogy a cikk nem RÓLAD szól. még pedig azért nem, mert az átlag ember - szerintem - nem tudja hol, mikor és milyen ingatlant kell venni, pénze pedig nincs elegendő ahhoz, hogy NÉGY ingatlant vegyen és adjon bérbe úgy, hogy mellette még van más megtakarítási formája is...

MM

Márk Marcell 2009.03.13. 19:53:53

@Fekete Pákó: betétben, devizabetétben már néhány ezer forint is elhelyezhető és bármikor hozzáférhető.

Hogy is van ez az ingatlannál?!

Egyébként ha már előkerültek ezek a megtakarítási formák azért hangsúlyoznám, hogy ha megkérdeznek róla ezeket sem ajánlom, csak a napi kiadások finanszírozására.

MM

Márk Marcell 2009.03.13. 19:55:36

@paráznabillegető: akkor hasonlítsuk össze a kokainbiznisszel is...

Mindkettő törvényellenes.

MM

Márk Marcell 2009.03.13. 19:56:49

@Modigliani: Köszönöm a csapat nevében a hozzászólást! Sokat segítettél!

Üdv,

MM

torró 2009.03.13. 19:57:44

Csak röviden.
Van egy egy régi népi mondás: a szél a pénzt a szél elfújja de a földet/ingatlant/ nem. A többi lehetőségben lehet szaporítani de el is lehet bukni. Jó, tudom az ingatlanra is kell költeni. De nagyobb az esély a megtartásra.

Amanitin2 (törölt) 2009.03.13. 19:58:12

na azt rohadtul kétlem, hogy a statisztikai hivatalnak, vagy akár az apehnak pontos képe lenne a lakáskiadás bizniszről.
sztem a kiadók kilencven százaléka semmit nem vall be, a maradék meg kevesebbet.

Márk Marcell 2009.03.13. 20:02:46

@Alvarez:

Ez is jogos, teljesen egyetértek! Most meg pláne!

Ez csak egy megérzés, de szerintem jelenleg több az olyan külföldi befektető aki eladni, nem venni szeretne. Az országkockázat magas a kilátások sem túl rózsásak.

Nem látom az okokat az áremelkedésre!

Külföldön is épp összedőlnek az ingatlanpiacok (LONDON, Spanyolország) és nem tartom valószínűnek, hogy oda visszakapaszkodnának az árak ahonnan zuhantak. Legalábbis az elkövetkezendő 5 éveben biztosan nem.

MM

Márk Marcell 2009.03.13. 20:07:20

@rozzant kéjenc: Ez a cikk semmiről nem szólt sem értékpapírról, sem más befektetésekről csak arról, hogy az ÁTLAG jövedelmű ember miért ne ide tegye a pénzét, hanem máshova...

MM

Márk Marcell 2009.03.13. 20:09:16

@Martian: Igazad van. Akkor mondjuk legyen arany... Stabil, materiális, nem elvont, likvid és ha ilyen tropa lesz a gazdaság még sokáig, akkor az értékes is nő. És nem kell hozzá 10 millió Ft.

MM

RAMBO · http://szolo.blog.hu 2009.03.13. 20:11:54

Az ingatlan értékesítés feltételei JAVULTAK, korábban 20 vagy hány évig nem lehetett az értéknövekmény adózása nélkül eladni.

szakértőbb 2009.03.13. 20:22:55

>@Fekete Pákó: betétben, >devizabetétben már néhány ezer >forint is elhelyezhető és bármikor >hozzáférhető.

Bocsi, ennek mi lenne az ertelme? Mondjuk ha szazezret helyezel el valami betetben evi 10%-os kamatra (akkor ugye altalaban le is van kotve), tehat nem fersz hozza, plusz keresel 10 ezret 1 ev alatt? Tfh. ha netan nekem az 1-1,5 orai munka, akkor miert is tennem betetbe a penzt? Persze lehet, hogy ertetlen vagyok, de nekem ennek semmi ertelme.

Márk Marcell 2009.03.13. 20:26:43

@RAMBO: A javításból olvasható, hogy mi a tényleges szabály és az is, hogy ez egy HIBA volt.

Ettől függetlenül az írásban megfogalmazott egyéb gondolatok továbbra is az ingatlan ellen szólnak.

És még nincs vége! Várunk vissza a folytatással!

Üdv,

Márk Marcell

Márk Marcell 2009.03.13. 20:29:25

@szakértőbb:
Az előző válaszom vége:

"Egyébként ha már előkerültek ezek a megtakarítási formák azért hangsúlyoznám, hogy ha megkérdeznek róla ezeket sem ajánlom, csak a napi kiadások finanszírozására."

szakértőbb 2009.03.13. 20:32:23

oke, koszi! az az igazsag, vegig olvasva ezeket en meg mindig a materialis tipusu dolgokba fektetnek, ha lenne penzem (de nincs:-(

cbc 2009.03.13. 20:35:12

Azért nem jó a gondolatmented, mert az ingatlan nem rövidtávú befektetés, míg mondjuk az állampapír az. Igen jó hozamokat lehetett elérni ingatlannal az elmúlt években, és lehet majd később is, de nem 3 és 6 hónapban gondolkodva.

Márk Marcell 2009.03.13. 20:38:11

@szakértőbb: Egy másik válaszomból:

"Akkor mondjuk legyen arany... Stabil, materiális, nem elvont, likvid és ha ilyen tropa lesz a gazdaság még sokáig, akkor az értékes is nő. És nem kell hozzá 10 millió Ft."

És ezt meg tudod venni akár pár százezer forinttól is! De ez is csak EGY PÉLDA, van sok más lehetőség is.

MM

Eastbay1 2009.03.13. 20:47:38

Szerintem nem jól számolod, nem 375ezer a nettód a lakásból évente. Sokkal kevesebb, mert tudtommal, ha kiadod és a villany-, gáz-, szomtudjamilyen számla a neveden van, és a bérlő azt befizeti (csúnya lenne ha nem), akkor az neked bevételként jelentkezik (gyk növeli az adóalapodat), annak ellenére, hogy kvázi egyből továbbpasszolod az összeget a szolgáltatónak. Társasháznál plusz még játszik a közös ktg is.
Legalábbis én így tudom, ezért laknak barátok a kecóban ingyé:)
De kérek valaki hozzáértőbbet, hogy javítson ki ha ez nem igaz.

Márk Marcell 2009.03.13. 20:56:24

@cbc:

Ezt a kommentet olvasd el:

Márk Marcell 2009.03.13. 19:36:14

Fentebb megtalálod!


Érdeklődve várom a válaszod!

MM

Márk Marcell 2009.03.13. 21:07:17

Ingatlan helyett egy tipp a sok közül:

eloszto.blog.hu/2009/03/07/fektessunk_aranyba_1

Márk Marcell

tompus 2009.03.13. 21:08:03

Pedig érdemes ingatlanba fektetni. Persze nem mindegy, hogy melyikbe. Például ott van az MTV székháza. 4,5Mrd Ft volt a vételár, az éves bérleti díj 2Mrd Ft. Bombaüzlet a vevőnek. Az államnak meg még inkább!

Márk Marcell 2009.03.13. 21:29:43

@tompus: A cikk az ÁTLAG ember ingatlanbefektetéseiről szól!

Egyébként meg vicces amit írsz, csak morbid humor! :)

fijjona 2009.03.13. 22:00:14

Vettem egy lakást befektetési céllal 2 éve 10M-ért a XIII. ker-ben.
Most bárki szivesen megvenné tőlem 14M-ért. (Gyorsban KP-re 13M lenne.)
Inkább megtartom még 5 évig és nem bukok rajta annyit mint a befektetési alapjaimon: 2008-ban minusz 30%.

agyvihar · http://agyvihar.blog.hu/ 2009.03.13. 22:42:22

@Márk Marcell: "Ingatlan helyett egy tipp a sok közül:"

Lehetne egy írás arról is, hogy milyen egyéb tippek is vannak az aranyon kívül.

Persze olyasmire gondolok, ami az átlagember számára is reális. Pl. a műtárgy nem ilyen, mert ahhoz azért gondolom nem kevés idő kell, hogy valaki fel tudja becsülni egy tárgy értékét, hogy az mennyire fogja tartani az értékét.

agyvihar · http://agyvihar.blog.hu/ 2009.03.13. 22:43:08

@agyvihar: szóval aranyon kívül olyasmi, amihez nem kell évek tapasztalata?

regent123 2009.03.13. 23:07:41

Most komolyan nem értem. Vettél gy ingatlant, mondjuk 10 Millió Ft-ért. De mivel egy kanyi vasad nem volt, ezért 20 éves hitelre. Havi törlesztöörészelt 60.000 Ft. Kiadod a lakást úgy, hogy havi 60.000 Ft bevételed legyen. APEH-et lszarod, mint mindenki más is. 20 év múlva lesz egy lakásod, ha akkor el akarod adni, akkor kapsz majd érte kb. 50 Millió akkori forintot, vagy eurót, vagy jüant, vagy mi lesz akkor a pénz magyarországon.
Nekem nem világos, hogy gyakorlatilag pénz nélkül mi másból lenne ennyi anyagi javad 20 év múlva.
Persze a bankok nem adnak hitelt csak úgy, de azt hiszem néhány éve még volt egy állami garanciavállalás minden köztisztviselöö hitlfelvételére.
Nekem van egy lakásom, kb. 12 éve vette a család úgy 6 Milióért, a válság elöött ért úgy 11-12 milliót most lasszóval kellene fogni a vevööket 9 M-ét is. Mivel jó helyen van, gyakorlatilag állandóan ki van adva, a bérlöök (diákok), maguktól felajánlották, hogy fizetik a nyári rezsit plusz egy csökkentett díjat nyárra, csak hogy következöö évben is ott lakhassanak.
Ha netalán bevezetnénk az eurót pár év múlva, biztosvagyok benn, hogy az ingatlan tartaná az értékét, míg a forint stailitásában nem nagyon bízom. Szóval szerintem, hosszú távra jó befektetés egy jó helyen lévöö lakás.

DeMarco 2009.03.13. 23:28:54

A nyugdíjalapok elszálltak a válságban, a tőzsde és értékpapírok is. A lakás/házak viszont maradtak a helyükön. Természetesen nagyon jó befektetés ingatlanba beruházni, csak éppen egyáltalán nem mindegy, hogy melyikbe. Most a távhő emelkedése miatt keresetté váltak a tégla+gáz kombinációjú lakások, miközben a panel+távhő szinte eladhatatlan. Ugyanígy a most divatos amerikai stílusú házaknak nő az értékük, míg a 80-as években divatos két emelet kocka+sátortetős családi házak a kutyának sem kellenek. Már senki sem törekszik óriási házakat építeni, mert a gyerekek kirepülnek és ott maradnak ketten a szülők. Egy okos és figyelmes vásárló kifoghat komoly akciókat, azokra kell lecsapni. Pár hónapja szerzett meg vki 4 millióért egy 120 nm-es 4 szobás lakást aminek kb. 11 milla a valós ára. Még ha rádob 2 milla felújítási költséget akkor is 5 milla tiszta haszon. Nincs a világon olyan legális befektetés ami ennyit hozna ilyen rövid idő alatt... Vagy ott vannak az árverések. Csak figyelni kell és kivárni a megfelelő alkalmat. Jah és alkudni.

flimo13 2009.03.13. 23:33:01

@torró: de a pénzzel el lehet futni, ingatlannal nehezebb :)

eloszto · http://eloszto.hu 2009.03.13. 23:48:31

@regent123: de 20 évre 60.000-s befizetéssel kb. 5 milliót kapsz, abból pedig nehezen veszel lakást.

neandervölgyi 2009.03.14. 00:21:51

krvra birom az ilyen elemzeseket, hogy mibe erdemes fektetni, mikorazemberek min 70 %-a epp csak azon tunodik, hogyafszba fog kijonni a honapban

Mod 2009.03.14. 00:39:35

@Eastbay1: ez így van, ezt leírtam én is

Modigliani 2009.03.14. 01:03:48

az a baj egyébként, h a tőzsde vs. ingatlan összevetés azért csalóka ebben a pillanatban, mert egy gazdasági válság esetén mindig a tőzsde tölti be az indikátor szerepet, magyarul általában az zuhan először... tehát jelen helyzetben tegyük fel, h kb. a tőzsde elérte már a mélypontot (nagyságrendileg mondom, nyilván leszenek még durva kilengések) de az ingatlanok ára most kezd majd csak csökkeni, amikor elöntik a piacot a bankok által visszavett és áron alul értékesíteni próbált lakások. Őszinte meggyőződésem, h az ingatlanok szempontjából még csak beszélünk a válságról, de abban a piaci szegmensben most jön csak majd a feketeleves...

a befektetés likviditásával kapcsolatban szerintem nem fair az összevetés, egy pénz- vagy tőkepiaci befektetés mobilizálhatósága mindig nagyságrendekkel jobb lesz, mint egy ingatlanbefektetésé (pl. csütörtök éjszaka jöttem rá, h pénteken be kell fizetnem egy pár százezres nagyságrendű számlát, éjszaka a bankom honlapján kiválasztottam, h mit szeretnék eladni péntek reggel a számlámon volt a pénz... na most h mobilizáljak egy ingatlanbefektetésből 1 éjszaka alatt egy viszonylag nagyobb összeget???)

az aranyhoz: 2006. április 20-tól lehet határidős üzletet kötni aranyra a BÉT-en. A legkisebb vásárolható mennyiség 1 kg, most nem nézek utána, de ez kb 4 millió forintos nagyságrend. A kereskedés USD-ben folyik, tehát árfolyamkockázattal is számolni kell (kétszeresen is: ugye egyszer az USD/arany árfolyam, utána pedig az USD/HUF árfolyam). Még mindig olyan jó befektetésnek tűnik???

Modigliani 2009.03.14. 01:18:37

közben mégis megkerestem, közel 7 millió forint most 1 kg arany a BÉT-en, tehát ennyit kell minimum befektetni... ennyit a diverzifikációról, meg a kockázatcsökkentésről:)

Modigliani 2009.03.14. 01:36:51

@Márk Marcell: amúgy nem teljesen igaz, amit az aranyról írsz a másik postban, mivel a BÉT-en fizikai teljesítéssel lehet aranyat vásárolni. Amúgy -amennyire hallom- nem igazán pörög az üzlet, nagyon kevés kötés történik egy nap, szóval a felsorolt arany befektetési lehetőségek közül tényleg ez a leglikvidebb, de egyáltalán nem likvid:D (kb. az OTP meg mondjuk vmi B kategóriás részvény párhuzamba állításával tudnám érzékeltetni a különbséget)

Missing Link 2009.03.14. 08:28:43

@agyvihar: pl gyémánt (befektetési gyémántok); az elmúlt 100 évben nem ment lefele az árfolyamuk a tőzsdén.

más: sztem itt nagyon meglátszik, hogy mely hozzászóló ad ki lakást, és melyik nem: aki kiad, annak semmi baja ezzel a befektetési formával, aki nem ad ki, az mindenféle elméleteket gyárt.
én is adok ki kettőt, néhány aranyszabály:
- olyan helyen kell venni és olyan méretű lakást, ahol emelkednek a lakásárak, nem gond kiadni és ahol nem gond hamar eladni. pl 13. kerület (amit említett fijjona, tuti tipp).
- 1-2 bérlő után lesz tapasztalatod bérlőválasztásban is, nekem is volt pár zűrös évem velük, aztán élesedett a szemem meg az emberismeretem, nincs gond.
- kaució fedez valamennyi ráfizetést, bérlő röpül, ha gond van, nem szociális intézmény vagyunk (ablak-ajtó leszedés jó tipp :), de a bérlő nincs bejelentkezve, vagyis ha odamész két kopasszal, és kipakolod a cuccokat az utcára, akkor sincs semmi. Ja, mielőtt még elszabadul a pokol: ez még soha nem történt meg, csak elméleti síkon..

én magam több, mint 10 évig voltam bérlő, ismerem a másik oldalt is, üres lakásokat béreltem, saját bútorokat vittem, néha igazán aggódtam, amikor megcsúsztam a részlettel, hogy mehetek az utcára a cuccaimmal.

szóval, ha már valaki ingatlanba fektet, azt is lehet okosan, meg bután csinálni.

bürger 2009.03.14. 09:42:42

Most kell venni ingatlant.
Akinek készpénze vaqn - nagy czászár, mert nagyon lehet alkudni. Két hónap alatt 25 millából lealkudtam 15-re, de már azon gondolkodom, hogy sokat mondtam.

A nagy ingatlan bevásárlás azért ment,mert dögivel adták a hitelt.

Venni kell!!!!

Túl fogom élni 2009.03.14. 09:44:01

Sajnálom, de a legjobb szándékkal is csak azt lehet írni, hogy nem értesz hozzá. Az ingatlan mindig is a legjobb befektetések egyike volt. Pláne mostanság gáz szóba hozni a részvényeket, amikor történelmi mértékű esést produkáltak. Pont most látszik mennyivel stabilabb az ingatlan. Az olyanok, hogy jó helyen kell venni, okosan kell bérlőt választani, kaució, szerződés, stb., stb... ezek olyan evidens dolgok, hogy le se kéne írni, ez ovis szint. Mintha a részvénynél azt írnánk, hogy lehetőleg ne bukás előtt vegyünk.

A részvénnyel, arannyal, stb.-vel összevetni azért is butaság, mert persze hogy a részvény likvid, az ingatlan meg nem. Mert teljesen más a természetük. Nem almát hasonlítasz a körtéhez, hanem almát a francia impresszionista festészethez. Na jó ez túlzás, de így talán leesik a tantusz. Teljesen más céllal, megfontolással vesz valaki lakást vagy részvényt. Más élethelyzetre, más választ adnak. Két teljesen külön világ. Csak hogy egyet mondjak: ha van mondjuk 2 db. átlagos, két szobás kéglid, jó helyen, akkor a bérleti díjból befolyó összegnek hála szabad ember vagy. Nem kell dolgoznod, és teljes biztonságban érezheted magad. Na még egyet mégis: befektető nem piaci áron vásárol, hanem alatta. Ha ügyes, jóval alatta, mert vadássza az ingatlanokat, mert ért hozzá, és mert hasznot akar. Szóval kár átlag kínálati árral példálózni. Lehetne sorolni bőven, de hagyjuk.

szabogyula 2009.03.14. 12:09:56

@Modigliani: Abból amiket irsz, az derül ki, hogy egy 70.000 Ft-os albérlet után / ahol még van egy kb. 30.000 átlag rezsi / ,mivel átléped az évi egymiliót ,igy már 25 % + 14 % adó és TB , durván a 70.000 után 35.000 marad a zsebedben .
Hát ez igy tényleg nem tünik nagy üzletnek.
Akkor inkább épiteni , és eladni. De az egy másik történet.

Eastbay1 2009.03.14. 12:31:12

@Mod: Igazad, csak nem olvastam vissza:)

Eastbay1 2009.03.14. 12:41:31

A lakáskiadás jó dolog, csak az a bajom vele, hogy ha veszek mondjuk még egy kecót erre a célra, akkor az már ki fogja bökni az apeh szemét. Ugye az illeték befizetésből látni fogják, hogy na a Józsi már megint vett egy lakást, adó meg nuku. És mivel nem hülyék, tudják, hogy nem azért vettem, hogy minden második héten ott lakjak.
Erre mi a megoldás? Csinálhatok céget vagy egyéni vállalkozást aminek a tevékenysége lakáskiadás, a bevétel után befizetem az adót, a fenntartást meg a rezsit leírom ktg-ként és mindenki boldog?
Naív vagyok?

agyvihar · http://agyvihar.blog.hu/ 2009.03.14. 16:26:55

@Túl fogom élni: "ha van mondjuk 2 db. átlagos, két szobás kéglid, jó helyen, akkor a bérleti díjból befolyó összegnek hála szabad ember vagy. Nem kell dolgoznod, és teljes biztonságban érezheted magad."

Mindezt tisztességesen adózva?

Modigliani 2009.03.14. 17:29:38

@Túl fogom élni: nem annyira gáz szóba hozni a részvényeket. Félre ne értsétek, semmi bajom azzal, aki ingatlanokba fektet, foglalkozásom kapcsán többé-kevésbé ismerem is a piacot (innen tudom pl az adózás részletszabályait is), de meggyőződésem, h itthon egy meglehetősen egyensúlytalan lakáspiac alakult ki, nyugat-európai viszonylatban még mindig olcsó átlagos árszínvonallal, és az esetek nagy részében törvénytelen bérbeadási gyakorlattal (4 év alatt összesen -ha most hirtelen jól emlékszem- 2 olyan tulajdonossal találkoztam, akinek egyáltalán megfordult a fejében, h adózzon a bevétele után).

Sőt, továbbmegyek: még csak nem is tartom rossz befektetésnek az ingatlant, csak picit "régimódinak", rossz likviditásúnak, amit általában nem hozzáértők vásárolnak meg (szinte mindenki az ügyvéden, mérnökön stb. akar spórolni 50 rugót egy többmilliós befektetés előtt), és nehéz diverzifikálni (kivéve persze, ha egyszerre min. 100 milliót fektetsz be).

Mint azt már korábban leírtam, meggyőződésem, h az ingatlanpiacon még nincs válság, tehát a részvénypiaccal való összevetés még csalóka (amúgy pedig épp csütörtök éjszaka adtam el úgy 2006-os vásárlású értékpapírt, h nem buktam rajta...) Amúgy pedig a részvény is hosszú távú befektetés és nem is olyan régen olvastam (most ha megszakadok se tudom megmondani, h pontosan hol), h 10 éves befektetési időtávot vizsgálva, még az 1929-es gazdasági világválság alatt is felfelé mozdultak a részvények, tehát a részvényekkel még abban a 10 éves időintervallumban is nyereséget lehetett elérni, amiben benne volt egy világválság...

Amúgy pedig szerintem sokan azért ragaszkodnak az ingatlanhoz, mert -és az itt kommentelők természetesen kivételek- egyszerűen nem értik egy globális, szinte percenként átárazódó és szinte évente egyre bonyolultabbá váló új piac szabályait, amit nevezetesen pénz-és tőkepiacnak hívunk. Nekem nem is olyan a mikroökonómia tanárom mondott valami olyasmit, h ez a pénzpiac nem valós teljesítményékre épül, mert fizikailag nem termelnek semmit, és csak egy illúzió egy egész, ő nem is érti ennek a pontos működését... Na most, ha ez így lenne, egy illúzió megroppanása hogyan dönthetné romba a világgazdaságot (mondjuk a cirkuszipart kivéve?:D:D

Szóval a részvények világa szerintem sokkal mozgalmasabb, és én érdekesebbnek találok mondjuk egy 10x-es tőkeáttétellel végrehajtott turbo short ügyletet, mint azt, h ukránokkal dobatom ki a nem fizető bérlőket a lakásomból, de ez mindenkinek szíve joga, csak akkor ne mondjuk azt, h az ingatlan a világ lehető legjobb befektetése. Kicsit olyan ez, h mondjuk 1000 éve a marha, a só, meg az arany volt a fizetőeszköz, éppen a mobilitása miatt és hülyének nézték azt, aki ingatlanba fektette a pénzét. Most a közvélekedés szerint az ingatlant a legjobb, legegyszerűbb befektetés, és sokan rám is furán néznek, mikor elárulom, h hobbiból tőzsdézem, de amikor majd MO-n is a nyugati szintre "gyorsul" az élet, és az emberek nem abban a faluban fognak meghalni, ahol megszülettek, hanem mondjuk egy állás miatt elköltöznek 2 évre Rotterdamba, majd 3 évvel később NYC-ba, akkor itthon is majd csak "öregkori" befektetésként fog funkcionálni az ingatlant, mint ahogy teszi azt már pl most is az USA-ban

szabogyula 2009.03.14. 18:35:53

@Modigliani: Szerintem a jó ingatlan vásárlásához nem árt ismerni az interneten fellelhető rendezési tervet is.
Válaszolnál a 12.09.-es hsz.-emhez is ? Nem tudom jól gondolom-e ?

Scrabantia 2009.03.14. 18:42:31

@Eastbay1: Az apehnek semmi köze hozzá, hogy mit csinálsz vele, ha akarod kiadod, de mondhatod azt is, hogy a sok lomodnak vettél új lakást:) Semmi közük nincs hozzá, hogy mit kezdesz vele...

Modigliani 2009.03.14. 19:42:48

@ostoba 8o:

a rezsiszámlákat érdemes a bérlő nevére átiratni, és akkor nálad az nem bevétel, ergo nem növeli az adóalapot és máris nem léped át az 1 miiliót (70 ezres lakbérrel számolva), tehát a 14% EHO máris kiesett.

Érdemes kiszámolgatni a lineáris fix adó vs. összevont adóalap dolgot is, mert ha mondjuk a "rendes" munkahelyeden minimálbérre vagy bejelentve és még esetleg a bérleti díjból származó bevétellel sem ugrasz sávhatárt, akkor a 25% máris csak 18% (ha jól tudom idén 2,2 millióra, 2010-től pedig 3 millióra nő a sávhatár, legalábbis az épp aktuális elképzelések szerint). De kivételes esetben még akkor is érdemes lehet az összevont adóalap szerinti adózást választani, ha már belecsúszol a 36%-os sávba, mert ugye ilyenkor választhatsz a tételes költségelszámolás és a 10%-os vélelmezett költséghányad között (fix 25%-os adónál semmilyen költséget nem írhatsz le). Ha mondjuk egy felújítás évében magas költségszámlákat tudsz igazolni, simán megtörténhet, h habár 36%-os adót kell fizetned, de csak vmi nevetséges adóalap után (mert a tételes elszámolást választod) (Példa: 70ezres havi lakbér, belecsúszol a 36%-os sávba, mert amúgy is jól keresel, felújítás, igazolsz mondjuk 500.000 Ft költséget, adóalap 340 ezer, adó a 36%-os kulccsal: 122.400 Ft. Ugyanez az alapeset, de fix 25%-os adóval számolva: bevétel=jövedelem=adóalap: 840 ezer, adó: 210 ezer, pedig csak 25%-os volt a kulcs...)

Modigliani 2009.03.14. 20:03:05

@Scrabantia:

ja, mint ahogy a már fentebb említett kokainkereskedelemhez sincs semmi köze az APEH-nek...

a BTK 310. § 1) szerinti adócsalás vétségét követed el már önmagában azzal, h nem vallod be, h Te kiadod a lakásod (max 2 év szabveszt) 310. § 3) szerint ha az adóbevétel jelentős mértékben csökken (ez 2-50 millió Ft közti összeget jelent), akkor máris bcs, 5 évig terjedő szabveszt (van 2 kiadó lakásod, 70 rugóért adod ki őket 5 évig, máris átléped a jelentős mértéket). Nyilván ezek maximális tételek, gyakorlatilag kapsz mondjuk 1 év felfüggesztettet, vagy neadjisten pár hónap letöltendőt, máris nem olyan kellemes az az év, illetve az ügyvéded meg az APEH bírságként, pótlékként, megbízási díjként beszedi az 5 éves bevételt, ha meg relatíve mákod volt és nem szabvesztet kaptál, hanem "csak" pénzbüntit, még Providentes gyorskölcsönt is vehetsz fel, h be tudd fizetni:)

Modigliani 2009.03.14. 20:11:15

nyilván irreálisan hangzanak most ezek a tételek, mert erre nem figyel most az APEH, de nem olyan régen vonták össze az illetékhivatalokkal, tehát egyre jobban rálát az ingatlanvásárlásokra, másrészt meg a vagyonosodási vizsgálat, meg a becslés (szerintem 10 millió adót titkoltál el, bizonyítsd be, h nem) jogintézményét se 1-2 éve találták ki, jópár éve benne van az ART-ben egyéb olyan finomságokkal együtt, amikről a "mezei" állampolgár nem is hallott...

És amennyire hihetetlen volt, mondjuk 5 éve, h az APEH majd kikéri a VISTÁtól, h ki fizetett be drágább utazásra és az alapján vagyonosodási vizsgálat alá vonja és megállapít pár 10 millió adóhiányt, annyira hihetetlennek hangozhat most, mikor azt mondom, h a törvények alapján ad absurdum kaphatsz letöltendőt azért, mert feketén adod ki a lakásod. De ha mondjuk 5 év múlva az APEH kitalálja, h már elég pénzt szedett be a vagyonosodási vizsgálatokkal és szétnéz mondjuk a lakáskiadók között, ez is egyik-napról a másikra valóssággá válhat, mint ahogy a jópár éve létező vagyonosoádi vizsgálat kifejezést is napok alatt tanulta meg az ország

Eastbay1 2009.03.15. 12:54:22

@Scrabantia:
Ok, mondhatjuk, hogy semmi köze hozzá, de attól még szemet szúrhat valakinek A Cégnél, hogy mibőlvettearohadék, aztán csekkoljuk már le őt is meg a fél rokonságot meg akit bejelölt az iwiwen.
Kinek hiányzik ez?

Eastbay1 2009.03.15. 13:03:34

@Modigliani:
Mod, nagyon vágod a témát, úgyhogy lenne is egy kérdésem. Tfh külföldön élsz+dolgozol, ott is adózol, Magyarországon van egy kecón, amit a kiadsz. Meg lehet az bundázni valahogy, hogy külföldön adózz utána, vagy tényleg semmi esély?
Látod én tényleg szeretnék adózni, csak nem hagyják:D

Márk Marcell 2009.03.15. 14:25:57

@agyvihar: Lesz ilyen cikk is! Sőt egy hasonló már fenni is van! Mibe fektessünk az idén címmel.

Márk Marcell 2009.03.15. 14:37:10

@fijjona: Jó vásárt csináltál! Gratulálok hozzá! Sajnos ez még sem statisztikai szám!

Befektetési alapból pedig - ha jól érzem - megvetted Te is a feltörekvő piaci részvényalapokat, diverzifikáció és menedzsment nélkül!? Amikor a befektetési alap piacon hagyják figyelmen kivül a kockázatkezelés szabályait, akkor az is ugyanolyan veszélyes, mint bármi más....

Az pedig kicsit szélsőséges, hogy a befektetési alapokat (részvény alapokat, mert azért alapokból létezik sok más egyéb tipus is) az eddigi legrosszabb évük alapján hasonlítsuk össze más befektetési lehetőségekkel.

Azt se feledd el, hogy ha megnézed a tiszta részvény alapok futamidő javaslatát még a legbevállalósabb bankok is 5+ évre ajánlják azokat.

Nem mellesleg, ha valaki idén januárban a Shanghai Composit indexkövető részvényalapját vette meg 30% pluszt tehet most zsebre kevesebb, mint három hónap után - akkor ez most tényleg olyan "szar"!?

Márk Marcell 2009.03.15. 14:42:11

@Modigliani: Ebből fog indulni az ingatlanos témánk következő cikke. Tökéletesen látod ugyanis azt, hogy eddig hazánkban csak a hitelválság oldalszelét éreztük és csak reménykedni lehet abban, hogy az az ingatlanpiaci spirál nem indul el itt is, mint amerikában.

A visszavett ingatlanok árverezéséből fakadó árcsökkenés ugyanis hatalmas károkat okozhat még itt is. Ez egyenlőre nem történt meg és az ingatlanpártiak nem is kalkulálnak ezzel pedig van rá esély.

Akkor pedig nem lesz itt jó darabig áremelkedés...

Márk Marcell 2009.03.15. 14:50:21

@Modigliani: Kim mondta, hogy BÉT!? :)
Ami itthon elérhető kevesebb, mint hinnéd. Nem javaslom, hogy a BÉT alapján ítélj! ETF és Certifikát fomájában is elérhető az arany fingilingi összegekkel, külföldön.

Modigliani 2009.03.17. 01:24:15

@Eastbay1:

huhh, ez már azért egy bonyolultabb kérdés, és mivel ez nem teljesen az én szakterületem, csak az évek során "rám ragadt" most erre pontos választ sajnos nem tudok adni, éjjeli 1:30-kor meg lusta vagyok utánanézni:) érdemes megkérdezni egy adótanácsadót (nem véletlenül ez egy külön szakma) vagy esetleg spontán módon felhívni az APEH-ot...

Modigliani 2009.03.17. 01:38:37

@Márk Marcell:

Ha jól tudom, fizikai teljesítéssel a BÉTen kívül csak Isztambulban, Londonban és Zürichben lehet arannyal kereskedni, szóval nincs olyan nagy választék...

Aki nem bízik a tőkepiacban, mert ott ugye milliókért csak egy darab papírt kapsz (sőt, egy jó ideje már azt se), meg mert nem tudod megtapogatni, mint a saját ingatlanodat, az szerinted komolyabb összeget fog egy arany árfolyamát követő certifikátba (ráadásul külföldibe) fektetni? Ami ugye nem fizikai teljesítésű, tehát hazavinni nem tudja, innentől kezdve ugyanolyan "huncutságnak" fogja tartani, mint a tőzsdét:D

Amúgy valahol mintha hallottam volna, hogy talán a BÁV is foglalkozik arany adásvételével (és nyilván 1 kilónál kisebb tételben), de elég horror eltérés van a vételi és eladási árfolyam között, ráadásul azt sem garantálja semmi, h ők visszavásárolják tőlem (mert ugye ha a tőzsdében nem bízok, akkor a BÁV-ban miért), szóval beadhatom az arab ékszerészeknek törtaranyként (tuti bukó) vagy (miután szintén horror összegekért hitelesíttettem stb) földobhatom a teszvesz.hu-ra:)

Eastbay1 2009.03.18. 01:39:13

@Modigliani:
Azért kösz, szerintem az adótanácsadós verzió fog ebből megvalósulni, mivel az apehnél 10 ügyintéző 15 félét mond, és a 16. lesz ami miatt járhatok majd a bíróságra:) Valamit el kell most már kezdenem befektetni, mert egyrészt húsz év múlva már nem nagyon akarok fizuból élni, plusz valami nyugdíjat is kellene spórolni, mert 35 év múlva nem hiszem hogy lesz még nyugdíj.

neandervölgyi 2009.03.21. 08:25:28

@Modigliani:

"egyszerűen nem értik egy globális, szinte percenként átárazódó és szinte évente egyre bonyolultabbá váló új piac szabályait, amit nevezetesen pénz-és tőkepiacnak hívunk. "

kinek is van arra ideje, hogy elmélyüljön ezekben?
annak aki valóban dolgozik, és tfh valódi értéket termel, nem biztos hogy marad ideje ilyesmire, egyáltalán hogy átlássa ezeket a dolgokat, mielőtt kezdene valamit. Vedd észre, hogy nem mindenki közgazdász eleve (ha mindenki az volna, akkor nem volna aki termeljen is, vagyis éppen nem volna szükség közgazdászokra...)

"ez a pénzpiac nem valós teljesítményékre épül, mert fizikailag nem termelnek semmit, és csak egy illúzió egy egész, ő nem is érti ennek a pontos működését... Na most, ha ez így lenne, egy illúzió megroppanása hogyan dönthetné romba a világgazdaságot (mondjuk a cirkuszipart kivéve?:D:D"

Hát épp ez az, hogy nagyon is képes lerántani a valódi gazdaságot is, hiszen arra épül, és ezek visszafele is összefonódnak (az más kérdés, hogy a valódi gazdaság is éppen eléggé egy fölfújt lufi inkább ma már...)

eloszto · http://eloszto.hu 2009.03.21. 12:36:48

@neandervölgyi: ha napi 8-10 órát dolgozol, akkor napi 8-10 perced _legyen_ arra hogy okosan használd fel azt, amiért keményen megdolgoztál :)