Van egy általánosan elfogadott vélekedés hazánkban, miszerint az ingatlan stabil, biztos befektetés, melynek ára folyamatosan nő, de ami a legfőbb, csak nyerhetünk vele. A '90-es években ez szinte feltétlenül igaz volt, de mi a helyzet a XXI. században?

Az ingatlanbefektetésről már írtunk, most itt az ideje az értékállóságot is közelebbről megnézni.

Minden annyit ér, amennyiért el lehet adni

A jelenlegi helyzet gyönyörűen bemutatja azt, hogy a korábban vásárolt lakásokat most a vételi ár kétharmadáért sem lehet eladni. Persze mondhatjuk, hogy most kell venni, de ez a probléma bármikor előfordulhat, sőt még nem látszik az sem, hogy elindul esetleg egy olyan ingatlanpiaci dominó nálunk is, mint az USA-ban.

Ennek lépései a röviden:

1. Nőnek a lakossági törlesztőrészletek
2. Nem vesznek új lakásokat, nincs kereslet, csökkenek az árak
3. Tovább nőnek a törlesztők (most tartunk itt mi)
4. Bedőlnek hitelek, nem tudják fizetni őket
5. Lakások kerülnek a piacra, nő a kínálat, csökkennek az árak
6. Az árcsökkenés persze kihat azon adósok ingatlanjaira is, akik még fizetik a hitelt. Bekövetkezik ez a helyzet: a 10 millióért vett lakás már csak 9-et ér, de a 8 milliós hitele már 11 milliót ér. Ekkor a bank a hazai könyvelési szabályok szerint pótfedezetet vagy előtörlesztést kér
7. Adós nem tud fizetni, őt is végrehajtják. A lakása a kínálati oldalt bővítve tovább nyomja az árakat, ezzel katalizálva az előbbi folyamatot
8. Eredmény: még a jó adósokat is bedönthetik

Ez a folyamat játszódott le az USA-ban, innen indult a 2008-as nagy gazdasági világválság. Nem állítom, hogy itthon is ez lesz, hiszen nálunk jóval kevesebb hitelt adtak egy ingatlanra (USA-ban egy friss házas párnak 100.000 dolláros házat a nulláról is megfinanszíroztak és adtak mellé 20.000 dollár készpénzt!), de az ingatlanok leértékelődése még nem fejeződött be.

Mihez hasonlít az ingatlan befektetés? Tőke vagy munkajövedelem inkább?

Hogy gondolkozik a magyar ingatlan befektető?

"Veszek egy lakást 10 millióért és kiadom havi 70 ezerért. Az 840 ezer évente, plusz még az ingatlannak is nő az értéke, ezt tiszta és kockázatmentes üzlet."

Hol a hiba?

A hibát akkor vesszük észre, ha nem egy évet vizsgálunk, hanem legalább 3-5 évet: 

1. Tényleg ki tudom adni az ingatlant?
   1. 5 éves átlagban az ingatlanunk nem lesz 60 hónapon át kiadva. Kiköltözés, beköltözés, bérlőkeresés, stb. A hazai átlag, hogy évente max. 10-11 havi bérleti díjra számíthatunk - ELMARADT BEVÉTEL
   2. A kimaradó hónapban a tulaj fizeti a rezsit(!) - KÖLTSÉG
   3. A bérlőkeresés pénzbe kerül: vagy a tulaj fizeti a hirdetéseket, vagy megbíz valakit, aki az első hónap díjáért cserébe dolgozik általában - KÖLTSÉG
       
2. Az ingatlanvásárlás, fenntartás, béreltetés és eladás milyen díjakat jelent? Ezek nem szerepeltek a fenti kalkulációban… - KÖLTSÉGEK
   1. Vagyonszerzési illeték (8 milliós lakásnál 320.000Ft!)
   2. Ügyvédi és közjegyzői költségek
   3. Rendszeres állagmegóvási költségek, valamint az erre fordított idő költsége
   4. Eladás esetén személyi jövedelemadót kell fizetni
   5. Örökösödési illetékek
   6. Lakásbiztosítás, ha felelősséggel gondolkodunk
   7. A társasház felújítási díjai nem terhelhetőek a bérlőre

3. Aztán a következő súlyos hiba: a fenti példa fekete bevételként számol. Ha le akarom adózni, akkor a negyedét elviszi az állam. Ha maradok a feketegazdaságban, akkor újabb kockázatok jönnek:
   1. Ha a bérlőm kárt okoz, hogyan hajtom végre? Hogyan hajthatom be a bérleti díjat? Ha a szerződésre hivatkozva beperelem, akkor ő bejelent engem az APEH-nél. Ki veszít vajon többet?
   2. Elég egy rosszakaró, aki feljelent és máris jön egy hosszú APEH vizsgálat
   3. Véletlenül is kiderülhet a turpisság: ha a társasház kifejezetten ragaszkodik a bérlők bejelentéséhez és az APEH náluk vizsgálódik

4. Újabb sztereotípia: az ingatlan ár folyamatosan nő
   1. A drasztikus áremelkedésen már régen túl vagyunk ('90-es évek)
   2. Az elmúlt években kis lakásokból több épült, mint amennyire kereslet volt
   3. Befektetésnek már csak a luxuskategória számít jónak

Mindezeket figyelembe véve a véleményünk szerint az ingatlan, mint befektetés inkább hasonlít egy vállalkozáshoz, annak minden gazdasági, jogi és adminisztratív kockázatával. Meg lehet belőle élni, sőt nagyon jól is lehet belőle keresni, de foglalkozni kell vele, mégpedig sokat. A "hátradőlök és jön a pénz a lakásból" elv már a múlté.